Un plan pentru compromis: remedierea Atlantic City

Soarta orașului Atlantic City este atârnată în balast și se pare că liderii politici se străduiesc atât de ușor să recunoască faptul că interesul nimănui nu este servit prin săparea în călcâi. Mergând înainte, se pare că există loc pentru compromisuri, iar atât președintele Senatului de stat, Stephen Sweeney, cât și președintele Adunării de stat, Vincent Prieto, pot fi eroii care salvează Atlantic City cu un pic de dăruire. Guvernatorul Chris Christie poate ieși, de asemenea, dintr-un compromis din Atlantic City cu o victorie politică și poate chiar o moștenire cu care să se laude.

Acum este nevoie ca toți trei să recunoască faptul că victoria lor poate depăși ceea ce trebuie să dea înapoi. Ce trebuie să recunoască fiecare este că fiecare trebuie să le permită celorlalți să salveze fața. Iar idealista din mine crede că fiecare poate ajuta City of Atlantic City, locuitorii ei și regiunea mai largă din sudul Jersey, cu doar un pic de voință politică. Ca cineva care a crescut la o distanță de două mile de Atlantic City, a vândut apă sărată ca un job cu jumătate de normă pe Boardwalk în liceu și mi-a plătit drumul prin ceea ce era atunci Stockton State College care întâmpina autobuze pline de persoane în vârstă și cocktail-uri de tip slinging la jucătorii baccarat plini de speranță, le rog să încerce să găsească o cale. Aceasta este o mică problemă politică pe care o vor rezolva în cariera lor, dar în mâinile lor se află destinele mijloacelor de trai economice ale multor oameni. Acești oameni nu sunt politicieni - sunt valeti de mașini, și funcționari de vânzare cu amănuntul, și dealeri de blackjack și studenți de colegiu care aruncă cocktailuri. Sunt oameni care încearcă să-și câștige existența și să-și întrețină familiile în fața unui model de afaceri de jocuri în schimbare drastică.

Există două planuri: preluarea de stat din Atlantic City, propus de Sweeney, este susținut de guvernatorul Chris Christie, dar insultat de liderii orașelor și de mulți din sudul Jersey. Planul elimină în esență cel mai mare control al municipalității și conferă această putere Departamentului de Stat al Afacerilor Comunitare, iar un compromis anunțat recent ar întârzia implementarea planului până după sezonul estival dacă orașul îndeplinește anumite criterii. alternativă , un proiect de lege sponsorizat de Prieto stabilește o serie de repere în care puterea municipală scade și controlul statului crește dacă orașul nu îndeplinește obiectivele financiare specificate. Proiectul de lege Prieto prevede, de asemenea, o plată a cazinoului în locul impozitelor (PILOT), unde cazinourile ar furniza orașului 120 de milioane de dolari în total pentru anul fiscal 2016 și ar continua timp de 10 ani pe baza veniturilor din jocuri și a ratei inflației. PILOTII protejează orașul de efectul reevaluărilor ordonate de instanță asupra celor opt cazinouri care rămân deschise.

O problemă cheie pe care trebuie să o ia în considerare liderii de stat: în conformitate cu măsura de compromis propusă de Sweeney, statul ar decide dacă va prelua în funcție de condiția ca orașul să creeze un buget în care cheltuielile pe cap de locuitor să nu depășească 3.500 USD pe rezident. Dacă orașul eșuează, atunci planul original de preluare ar intra în vigoare. Problema cu acest plan este că nu recunoaște situația unică a unui oraș-stațiune care găzduiește 39.000 de locuitori, dar într-o anumită zi ar putea găsi 50.000 de persoane pe plajele sale și alte 50.000 în cazinourile, restaurantele și magazinele sale. . Astfel, oficialii statului echivalează povara serviciilor Atlantic City cu locuri precum Winslow și Monroe, Teaneck și Marlboro. Când a fost ultima dată 130.000 de oameni înghesuiți în Winslow într-o sâmbătă de vară? Sau 50.000 au participat la un concert în Monroe? Și oamenii care vin în Atlantic City - în ziua în care locuitorii au nevoie de servicii în oraș: protecție a poliției, paznici, ambulanțe, infrastructură, toalete, întreținere și așa mai departe. Așadar, statul trebuie să recunoască faptul că, deși există probleme serioase cu finanțele Atlantic City, măsurarea cheltuielilor orașului prin comparație cu locuri precum Patterson sau Jersey City este nedefinită.

Un exemplu simplu: în medie, EMS în Atlantic City realizează aproximativ 20.000 de rulaje pe an. Având în vedere populația sa pe cap de locuitor, jumătate din locuitorii orașului ar fi chemat o ambulanță în fiecare an. Acum le place să petreacă în Atlantic City, dar intuitiv, știm că acest lucru nu are sens și, prin urmare, Atlantic City nu ar trebui respectat la același standard ca și alte municipalități cu un număr similar de rezidenți permanenți. Așadar, statul trebuie să se gândească mai larg la cum să oblige Atlantic City să își ordoneze casa financiară - o reducere cu zece la sută a cheltuielilor sau o altă formulă.

Liderii de stat trebuie să recunoască, de asemenea, că nu există o lipsă de voință politică pentru a rezolva această problemă. Primarul Don Guardian, ales în 2014, a încercat să echilibreze protecția intereselor electoratului său cu realitățile fiscale dure cu care se confruntă orașul. Și a făcut-o într-un context de constrângere: pensii controversate pentru salvamari? Mandat de stat. Taxă de cameră? Controlat de stat. Taxă de lux? Controlat de stat. Taxa de parcare? Controlat de stat. Statul a colectat taxe și taxe de 60 de milioane de dolari de la vizitatorii Atlantic City și împiedică orașul să crească oricare dintre aceste impozite dacă dorește. Orașul trebuie eliberat de multe dintre constrângerile care limitează atât capacitatea sa de a reduce cheltuielile, cât și de a crește veniturile, dacă statul dorește ca acesta să devină solvent.

Natura de urgență a situației fiscale a orașului a însemnat încă o dată că există o guvernare de criză. Dar asta înseamnă, de asemenea, că, în timp ce încearcă să găsească o soluție, orașul și statul trebuie să facă un pas înapoi și să arunce o privire asupra a ceea ce ar trebui să arate viitorul orașului pentru un Atlantic City centrat după jocuri. Și spre deosebire de examinările anterioare, acesta trebuie să includă părți interesate cheie, inclusiv cetățeni, oficiali aleși, lideri de afaceri, experți în turism și ofițeri de stat pentru dezvoltare economică.

Există trei obstacole cheie de compromis. Dar sunt destule pe masă pentru ca toată lumea să plece acasă cu un câștigător:

Pentru ca ambele să facă compromisuri: negocierea colectivă. Obiectivul lui Sweeney de a cheltui 3.500 de dolari pe cap de locuitor este nerealist, dar este, de asemenea, nerealist să credem că acordurile colective nu vor fi pe masă. Orice compromis va trebui să includă sindicatele, cazinourile, creditorii și alte părți interesate și va trebui să includă un compromis. Dar stick-ul trebuie să fie unul realist, realizabil.

Pentru ca Sweeney să se compromită pe: Apă. Vânzarea de active publice este o componentă importantă a preluării de către stat. În starea actuală, orașul, sub auspiciile Autorității municipale de utilități, deține alimentarea cu apă a orașului. Măsura de preluare a statului sponsorizată de Sweeney include o prevedere care ar permite managerilor de stat să vândă acest bun public. Acesta este un compromis important, deoarece Phil Norcross, fratele binefăcătorului lui Sweeney și brokerul George din sudul Jersey, este lobbyist pentru American Water, care și-a exprimat interesul în achiziționarea serviciului de apă al orașului. Înțeles, primarul Atlantic City, Don Guardian, și alți lideri locali se opun acestei componente a planului. Problema cu vânzarea acestui activ este dublă: reprezintă o afacere de venituri dintr-o singură dată, în timp ce păstrarea funcționării apei ca activ al orașului înseamnă că, gestionat corect, orașul ar putea utiliza alimentarea cu apă ca generator de venituri. În al doilea rând, politicienii din oraș și din legislativul statului sunt îngrijorați de efectul net al privatizării în ceea ce privește costurile pentru locuitorii orașului: privatizarea va duce la o creștere a ratei, dacă nu chiar în cele din urmă. Și acesta este un oraș ai cărui locuitori își pot permite să crească. Sweeney trebuie să facă compromisuri cu privire la această problemă și să permită ca aceasta să facă parte din pachetul de stimulente din proiectul de lege al lui Prieto, ceea ce ar însemna că vânzarea instalațiilor de apă nu ar fi pe masă decât dacă Atlantic City nu ar fi îndeplinit criteriul de referință pentru primul an și atunci contabilului public independent i se va acorda autoritatea finală asupra oricărei vânzări, fuziuni sau privatizări a autorității de apă a orașului.

Pentru ca Prieto să compromită: În conformitate cu măsura de preluare a statului, directorul numit de stat ar avea puterea de a veta procesele-verbale ale organului de conducere al municipalității care are nevoie de stabilizare și recuperare, orice consiliu, comisie sau departament al municipalității din necesitatea stabilizării și recuperării și a oricărui consiliu sau autoritate independentă din municipalitate care are nevoie de stabilizare și recuperare, inclusiv, dar fără a se limita la aceasta, autoritatea pentru locuințe, autoritatea de parcare, autoritatea de reamenajare, consiliul de planificare și consiliul de reglare pentru zonare. Cheia este că Sweeney și Christie vor să controleze procesul de reamenajare, iar Prieto trebuie să le dea această putere. Poate fi vorba de un acord de domn cu ușile închise, dar dacă Prieto dorește mișcarea în negocierea colectivă și în domeniul apei, va trebui să acorde dezvoltarea.

În timp ce Atlantic City s-a prăbușit, unele suflete previzibile - mulți dintre ei prieteni ai lui George Norcross - au recunoscut oportunitatea potențială și au adunat împreună bucăți mari de proprietăți dezvoltabile, cu scopul de a investi pe scară largă. În schimbul latitudinii în privința negocierilor colective și a prevenirii privatizării apei, Prieto ar trebui să sprijine o formulă puternică pentru sprijinul de stat al reamenajării pentru dezvoltatorii cu legături strânse cu mașina Norcross - încurajând utilizarea Autorității de Dezvoltare a Reinvestirii Cazinourilor (CRDA) și a Dezvoltării Economice Banii autorității și, și primarul Guardian și consiliul orașului ar trebui să sară și ei la bord. Dezvoltarea înseamnă locuri de muncă, iar dezvoltarea înseamnă venituri din impozite, iar dacă dezvoltarea plătește facturile orașului și îi face pe Norcross și prietenii lui Christie mai bogați, așa să fie.

Și Sweeney ar trebui să vadă acest lucru ca pe o oportunitate politică enormă, deoarece există mai mulți dezvoltatori care au făcut sau fac investiții considerabile în oraș. Recompensele pentru aceste investiții vor fi considerabile și cu siguranță Sweeney va fi recompensat frumos sub formă de donații de campanie pentru susținerea acestuia pentru acești dezvoltatori. Guvernatorul Christie poate fi sigur că și aliații săi vor fi recompensați.

La masă sunt o multitudine de interese:

• Joseph Jingoli - Portofoliul substanțial al lui Jingoli indică relația cu Norcross: Jingoli construiește Academia Cooper Norcross de 35 de milioane de dolari din Camden, Școala Medicală Cooper a Universității Rowan (în districtul Sweeney, pe care Norcross a contribuit la crearea sa) și Rowan College of Business, alături de multe alte proiecte. Jingoli se mândrește cu o gamă variată de proiecte de dezvoltare atât publice, cât și private și ar trebui să i se asigure un loc la masă înaintând.

• Omar Boraie - Dezvoltarea de apartamente de lux din New Brunswick, Boraie, The Aspire, a primit 4,8 milioane de dolari în Sandy Relief Funds, 60 de milioane de dolari în împrumuturi guvernamentale subvenționate, 21 de milioane de dolari în credite fiscale. Dezvoltatorul județului Middlesex a investit sute de mii de dolari în contribuții politice în ultimele decenii, inclusiv mii la campania prezidențială a lui Christie - și a văzut că aceste investiții au dat roade. Atlantic City nu va fi diferit. Boraie a obținut un împrumut de 15 milioane de dolari de la CRDA pentru a finanța The Beach at South Inlet, un complex de apartamente de lux, cu unități de 250 de milioane, de 71 de milioane de dolari, la vârful nordic al Boardwalk, lângă defunctul Revel.

• Jack Morris - magnatul imobiliar din județul Middlesex, jucător la nivel național în domeniul dezvoltării multifamiliale și al comerțului cu amănuntul. Morris’s M&M Development are portofolii de lux în Camden și Newark; Edgewater Properties dezvoltă dezvoltarea comercială, de închiriere de lux și dezvoltare rezidențială privată, în special în sudul și centrul New Jersey. Relația sa cu Norcross se întinde pe mai mult de un deceniu când compania sa a fost aleasă pentru reamenajarea hipodromului Garden State Park din Cherry Hill.

• Jon Hanson - acest aliat al guvernatorului Christie’s este Hampshire Real Estate a fost președintele Comisiei Hanson, foaia de parcurs Christie în relațiile cu Atlantic City. De asemenea, el este creierul din spatele Atlantic City Development Corporation sau ACDevCo, organizația independentă fără scop lucrativ care construiește un campus Atlantic City de 200 de milioane de dolari pentru ca Universitatea Stockton să fie deschisă în toamna anului 2018. Campusul Atlantic City al Universității Stockton promite să fie piatra de temelie a eforturile de revitalizare din Atlantic City.

• George Norcross - deși nu este considerat în mod obișnuit ca dezvoltator imobiliar, rapoartele în urma unei întâlniri între Norcross și executivul județului Atlantic Dennis Levinson indică faptul că Norcross are în vedere să investească în Atlantic City.

• Glenn Straub - un dezvoltator imobiliar din Florida, a plătit 82 de milioane de dolari pentru defunctul cazinou Revel, care a costat 2,4 miliarde de dolari să fie construit. Straub a spus că va investi o sumă suplimentară de 500 de milioane de dolari într-o gamă diversificată de facilități de agrement, inclusiv parcuri acvatice, cursuri de frânghie, dresaj și sărituri de cai, o pistă de schi și half pipe, un târg internațional de artă și un nou centru de convenții. Straub este aparent un lup singuratic, care nu are legătură cu niciunul dintre principalii actori politici, dar totuși este important pentru viitorul orașului.

Realitatea este că toți acești dezvoltatori (cu excepția lui Straub) sunt conectați politic și politicienii care pledează pentru ei (Norcross și Christie) vor obține beneficii. Acesta este, după cum se spune, costul de a face afaceri. Dar este în interesul orașului ca dezvoltatorii Norcross și Christie să primească sprijinul de care au nevoie.

Una dintre parcelele dezvoltabile care vor deveni disponibile în curând este câmpul Bader, o bucată dorită de 130 de acri de proprietate de-a lungul drumului Albany Avenue. Pentru a face din Bader Field un site dezvoltabil va costa aproximativ 100 de milioane de dolari suplimentari. Sweeney și Prieto ar trebui să colaboreze cu CRDA și Autoritatea de Dezvoltare Economică de stat pentru a asista eventualul cumpărător. Zona este coaptă, cu posibilități: ar putea găzdui un port de agrement, un spațiu comercial / hotel de tip Inner Harbor, condominii de lux sau toate cele de mai sus. În plus, o porțiune din teren, inclusiv facilitățile sportive pe care le găzduiește în prezent - terenul de baseball de surf Atlantic City și un patinoar - ar trebui rezervate de către stat și oraș pentru a fi utilizate de către Universitatea Stockton, care va dezvolta un stat - campus satelit ultramodern la doar câteva străzi distanță. Cooperarea în această dezvoltare public-privată ar putea însemna un public captiv pentru restaurante, comerț cu amănuntul și activități recreative.

Brigid Callahan Harrison este profesor de științe politice și drept la Universitatea de Stat Montclair, unde predă cursuri în guvernul american. Un comentator frecvent al politicilor naționale și de stat, ea este autorul a cinci cărți despre politica americană. Ca ea pe Facebook la Brigid Callahan Harrison. Urmăriți-o pe Twitter @BriCalHar.