Principal Inovaţie Un tip tocmai a transcris 30 de ani de reclame de închiriat

Un tip tocmai a transcris 30 de ani de reclame de închiriat

Eric Fischer a descoperit decenii de date despre prețurile locuințelor SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash)

Nu știu nimic despre Eric Fischer, cu excepția faptului că este un erou ciudat.

Mai mult ca toți ceilalți care au încercat recent să locuiască în San Francisco , Fischer este foarte interesat de costurile de locuință. Cu toate acestea, spre deosebire de orice altă persoană, Fischer a decis să contribuie la această conversație dublând profunzimea datelor istorice moderne despre ele.

Până în prezent, cele mai des citate informații despre prețurile locuințelor SF se întorseseră în 1979, când orașul a început să urmărească chiria mediană a apartamentelor cu două dormitoare publicate în San Francisco Chronicle într-o duminică pe an.

Din păcate pentru aceste date, 1979 se întâmplă, de asemenea, anul în care primarul din San Francisco, Dianne Feinstein, a impus un înghețarea chiriei care a trecut la controlul chiriei . Dacă doriți să vă certați despre meritele controlului chiriei - și în câteva orașe americane care se confruntă cu creșterea rapidă a prețurilor locuințelor, cine nu? - argumentele dvs. de ambele părți nu vor fi foarte utile fără informații despre situație inainte de controlul chiriei, astfel încât să aveți ceva cu care să comparați.

Așa că Fischer a găsit datele de control înainte de chirie. El a adunat-o el însuși ... cheltuind multe, multe ore trecând prin fișiere vechi de imagini și microfilme din San Francisco Chronicle. Cititoare de microforme.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)

Fischer vorbește mult despre metodologia sa în excelentul său post despre acest proiect , publicat sâmbătă. Iată scurtul rezumat: metodologia sa nu este perfectă, dar este solidă și nu văd nicio modalitate excelentă de a o îmbunătăți.

În loc să treacă mai departe în acest sens, această postare pe blog există subliniați din nou ceea ce au dezvăluit noile sale date : acest grafic.

Prețurile chiriei.(Foto: Eric Fischer)

Prietenii mei, asta înseamnă 70 de ani din prețurile locuințelor din San Francisco. Există unele urcări și coborâșuri, dar în cea mai mare parte există o tendință foarte simplă: 6,6 la sută.

Aceasta este suma în care chiria a crescut în fiecare an, în medie, din 1956. Era adevărat înainte de controlul chiriei; era adevărat după controlul chiriei. Nu a fost complet adevărat în timpul bulei tehnologice din 2000, dar a fost totuși adevărat și a devenit din nou adevărat după aceea.

6,6 la sută este cu 2,5 puncte procentuale mai rapid decât inflația, ceea ce nu pare prea mult, dar atunci când o faci timp de 60 de ani la rând înseamnă prețurile locuințelor cvadruplu în comparație cu orice altceva trebuie să cumperi.

Asta e rău. Dar asta este SF astăzi, comparativ cu 1956.

Deci, ce a determinat creșterea prețurilor? Aceasta este partea cu adevărat interesantă a descoperirii lui Fischer. Înarmat cu datele sale, el a răspuns mai mult sau mai puțin la această întrebare.

Median cerând chirie lunarăEric Fischer

Acest lucru este la fel de apropiat pe cât probabil veți vedea vreodată un răspuns la viață, univers și orice.

Este un grafic care prezice aproape perfect piața imobiliară din San Francisco folosind doar trei variabile:

  1. Numărul de locuri de muncă situate în județul San Francisco.
  2. Numărul de locuri din județul San Francisco pentru a locui oamenii.
  3. Suma totală de bani plătită tuturor celor care lucrează locuri de muncă în județul San Francisco.

Totul este rezumat în formula din partea de sus a graficului. Dacă mi-ați dat valori pentru (1), (2) și (3) de mai sus, atunci aș putea să vă prezic cu o precizie uimitoare cât va costa închirierea apartamentului mediu cu două dormitoare din San Francisco în această situație.

Rezultă că dacă am putea Schimbare (1), (2) sau (3), atunci am putea schimba cât costă închirierea unui loc în San Francisco. Iată cum Fischer rezumă un scenariu în care, sugerează formula sa, prețurile apartamentelor ar scădea cu 67%:

Ar fi nevoie de o creștere cu 53% a ofertei de locuințe (200.000 de unități noi) sau de o scădere de 44% a salariilor ajustate la IPC sau de o scădere de 51% a ocupării forței de muncă pentru a reduce prețurile cu două treimi.

OK, deci aceasta ar însemna modalitatea de a face San Francisco la fel de accesibil ca (să zicem) că ar fi Portland reduce salariul tuturor la jumătate , sau trage jumătate dintre ei , sau să permită populației orașului să crească rapid cu aproximativ 50% , la aproximativ 1,2 milioane, în timp ce numărul unităților locative a crescut și mai repede.

Rahat.

Dar asteapta , s-ar putea să spui. Praga are aproximativ 1,2 milioane de locuitori. Milano are aproximativ 1,2 milioane de locuitori. Sunt orașe frumoase. De fapt, ar fi bine dacă San Francisco s-ar transforma în Praga, mai ales dacă prețurile ar scădea cu două treimi.

Probabil că este adevărat. Problema este că transformarea rapidă în Praga ar necesita mii de dezvoltatori să falimenteze, pentru că (vă amintiți?) Chiriile ar scădea cu 67%, astfel încât toți acei dezvoltatori nu ar fi în stare să plătească împrumuturile pe care le-au luat pentru a construi acele 200.000 de case noi .

Gândiți-vă la asta, nici mii de dezvoltatori falși s-ar putea să nu vă pară prea rău. Dar crede-mă, sună rău dezvoltatorilor. Acesta este motivul pentru care nu ar putea exista niciodată o situație în care dezvoltatorii privați ar adăuga că multe case noi simultan - ar înceta să construiască cu mult înainte ca revenirea în paradis să se întâmple.

După cum îl văd, acest lucru ne lasă câteva lecții interesante pentru San Francisco :

1. Adăugarea de unități noi este în mare parte numai destinată păstrează rahatul să nu se înrăutățească .

1a. Este încă un lucru bun.

Două. Controlul chiriei nu pare a fi o cauză imensă a problemei în sine. Rahatul era rău înainte; rahatul a fost rău după; rahatul nu a devenit mai bun sau mai rău pentru căutătorul de apartamente median, cel puțin dacă începeți în 1956. (Pe de altă parte, se întâmplă ceva ciudat în primele date despre prețuri ale lui Fischer din anii 40. Dacă omiteți scăderea 1950–1960 în chirie, atunci totul înainte de controlul chiriei în 1979 începe să semene mai degrabă cu un platou. Iată prima sa diagramă din nou pentru o măsură bună.)

Chirie publicitară ajustată la IPC.(Foto: Eric Fischer)

2a. Modul în care controlul chiriei ar putea conta indirect este dacă conduce indirect către mai puține unități noi , de exemplu, pentru că oferă oamenilor un motiv de a protesta sau de a da în judecată pentru a împiedica dezvoltatorii să înlocuiască clădirile vechi controlate de chirie cu clădiri noi de mare rată. Ceea ce este destul de înțeles din partea oamenilor săraci, dar este totuși un rezultat rahat, deoarece (așa cum sugerează formula lui Fischer), fiecare nou acoperiș fantezist reduce prețurile un pic, deoarece oamenii bogați de sub el nu îi împing pe oamenii din clasa de mijloc de sub acoperișurile lor de calitate medie și așa mai departe până când cineva ajunge într-un cort.

2b. Cu toate acestea, nu există niciun semn clar în aceste date că controlul chiriei a avut acest efect suplimentar anti-locuințe suplimentare în San Francisco. Din nou: rahatul era rău înainte. Rahat a fost rău după.

3. Reducerea costurilor de dezvoltare a umpluturii ar ajuta dacă există modalități de a face acest lucru fără a înșuruba prea mult alte lucruri.

4. Dacă există ceva oprind piața imobiliară să construiască suficiente case noi pentru noii veniți , atunci probabil că trebuie să fie ceva care a sosit în jurul anului 1960 sau mai devreme.

În acest moment, nu voi mai vorbi despre San Francisco, pentru că San Francisco mă deprinde. Practic, cred că San Francisco este futut.

Asta e de rahat. Este un loc uimitor. O vedere dintr-un parc din San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)

În schimb, voi încheia cu o lecție pentru orașele care adaugă locuri de muncă și / sau bogăție mai repede decât casele, dar care nu sunt încă San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Poate și Oakland și Los Angeles și San Diego și DC.

Pentru dragostea lui Dumnezeu, continuă să adaugi case. Continuați să adăugați case pentru ca lucrurile să nu se înrăutățească și să nu fiți prinși într-o furtună de rahat pierde-pierde-pierde ca San Francisco.

Și în timp ce faci asta ...

Controlul chiriei? Acest locatar este nervos, dar sigur, poate încercați-l atâta timp cât lucrați din greu pentru a vă asigura că nu va împiedica în continuare adăugarea de case.

O întindere nesfârșită? Asta va menține casele ieftine (întrebați-le doar pe Atlanta, Dallas și Phoenix), dar dracu 'pe planetă și se pare că ne face mai grași și mai singuri, plus că mașinile sunt scumpe. Așadar, poate încercați să faceți case de oraș dacă puteți. Casele de oraș sunt grozave. Cliff și Claire Huxtable locuiau într-o casă. Duplexurile sunt și ele frumoase. Multe orașe au făcut de fapt ilegal să se construiască oricare dintre acestea. Asta este nebunie.

Impozite pentru a crea locuințe publice sau alte locuințe subvenționate? Cei mai săraci oameni nu își vor putea permite niciodată locuințe la prețuri de piață, iar oamenii din căsuțele ieftine, dar locuibile, tind să aibă probleme mult mai puține decât oamenii din corturi. Deci, da, probabil că este o idee bună să folosiți impozitele pentru a construi căsuțe ieftine, dar locuibile pentru oamenii săraci, în timp ce căutați și alte modalități de a ajuta oamenii să iasă din sărăcie.

Concedieri în masă? Ei bine, se pare că acestea ar reduce chiriile, dar într-un fel nu cred că ar fi reales pe primar.

Dar orice ai face, cumpără cu siguranță Eric Fischer o băutură dacă îl vezi. A câștigat-o.

Michael Anderseneste scriitor în Portland, Ore. El este @andersem pe Twitter.

Articole Interesante