În timp ce mai mulți angajați au început să se întoarcă la birou luna trecută, ratele de utilizare din SUA sunt încă la jumătate față de ce erau înainte de pandemie. Începând cu 27 septembrie, rata medie de ocupare a birourilor a fost de 47 la sută, conform companiei de securitate la locul de muncă Kastle Systems, comparativ cu aproape 100 la sută înainte de lovitura Covid.
Cererea mai scăzută de birouri în SUA ar putea șterge valoarea lor cu 453 de miliarde de dolari în următorii ani, conform unui studiu de la cercetătorii de la Universitatea New York și Universitatea Columbia, publicat recent în Biroul Național de Cercetare Economică. Studiul este un document de lucru și nu a fost încă revizuit de colegi.
Trecerea la munca de la distanță reprezintă o preocupare deosebit de acută pentru New York City, care este cel mai mare din lume piata imobiliara comerciala. Dar cercetarea arată, de asemenea, că clădirile de calitate superioară sunt mai puțin expuse riscului de a-și vedea valoarea deprecierii, sugerând că investițiile comerciale în spații de lucru noi, de înaltă tehnologie, ar putea da roade, chiar dacă spațiile de birouri mai vechi devin „active blocate”.
Spațiile de birouri din NYC ar putea pierde 39% din valoare
Valoarea birourilor din New York City a scăzut cu aproape 45% între sfârșitul anului 2019 și sfârșitul anului 2020, a constatat studiul, bazându-se pe datele privind tranzacțiile la nivel de închiriere de la CompStak, o platformă de date imobiliare aglomerată, precum și rapoarte financiare de la trusturi de investiții imobiliare (REIT), care sunt companii imobiliare cotate la bursă. Cercetătorii estimează că aceste birouri își vor pierde 39% din valoare după 10 ani, sau aproape 50 de miliarde de dolari.
Având în vedere valoarea estimată a proprietăților de birouri din New York City este de 110 miliarde de dolari, aceste spații ar putea pierde aproape jumătate din valoarea lor în următorul deceniu, potrivit acestui studiu, dacă tendințele actuale de lucru la distanță persistă.
Efectul muncii hibride asupra sectorului imobiliar comercial ar putea avea implicații importante pentru finanțarea publică în viitor, notează cercetătorii. Mai mult de jumătate din bugetul orașului New York a provenit din impozitele imobiliare în 2020, iar aproape un sfert din acesta a provenit din impozitele pe birou și pe proprietate. „Având în vedere cerințele de echilibru bugetar, gaura fiscală rămasă... ar trebui să fie astupată prin creșterea cotelor de impozitare sau prin reducerea cheltuielilor guvernamentale”, scriu ei.
Scăderea valorii birourilor ar putea pune, de asemenea, sub semnul întrebării viabilitatea financiară a viitoarelor proiecte din New York City, bazate pe valoarea lor, inclusiv o reamenajare a Penn Station. care ar încorpora 18 milioane de metri pătrați de spațiu în mare parte pentru birouri și construcții noi la Hudson Yards, cum ar fi Turn de birouri de 3,8 milioane de dolari se va deschide mai târziu în acest an.
Spațiul de birouri de înaltă calitate merge mai bine
Deși lucrarea oferă o prognoză sumbră pentru piața imobiliară comercială din New York, cercetătorii remarcă clădiri de calitate superioară care au fost construite recent și au mai multe facilități (denumite în mod obișnuit „ Clasa A+ ”) s-au descurcat mai bine în timpul pandemiei. Studiul a constatat că proprietățile de clasa A+ din New York au susținut niveluri de chirie mai bune în timpul pandemiei decât alte proprietăți. Chiriile de birouri ale proprietăților „tinere” construite după 2010 au crescut semnificativ în timpul pandemiei, chiar dacă chiriile proprietăților mai vechi au scăzut.
Astfel de constatări sunt „consecvente cu ideea că firmele trebuie să îmbunătățească calitatea biroului pentru a-i determina pe lucrători să se întoarcă la birou, având în vedere noi opțiuni de la distanță”.
Având în vedere aceste tendințe, pare puțin probabil ca marile firme de tehnologie să le placă Meta și Google , care au continuat să-și extindă amprenta imobiliară în ultimii doi ani, vor avea un impact semnificativ asupra investițiilor lor recente în birouri. Companiile care închiriază, mai degrabă decât dețin, birouri, „vor fi cel mai interesate să închirieze spațiu de înaltă calitate”, a adăugat prin e-mail Arpit Gupta, profesor la Stern School of Business din NYU, care a co-scris lucrarea.
Întrebarea majoră pentru sectorul imobiliar comercial și pentru oraș este, așadar, ce se întâmplă cu spațiile de birouri de calitate inferioară, odată ce companiile încep să se adună în spații mai noi și mai strălucitoare. O opțiune este transformarea spațiului de birouri gol în locuințe la prețuri accesibile - o posibilitate ca a Grupul de lucru al Consiliului orașului New York investighează acum.
