Cu puțin înainte de 10 p.m. pe 25 ianuarie, Larry Silverstein, dezvoltatorul imobiliar în vârstă de 69 de ani, cu părul roșu, traversa East 57th Street lângă Madison Avenue când a fost doborât de o sedan Ford din 1997. Cu bazinul rupt, a fost dus la Centrul Medical al Universității din New York. Așa cum dl Silverstein i-ar fi spus mai târziu fiicei sale, accidentul a fost o pauză proastă în cel mai rău moment posibil: a fost unul dintre cei trei ofertanți care urmau să câștige un contract de închiriere de 99 de ani pe World Trade Center. Domnul Silverstein s-a confruntat cu un termen limită de 31 ianuarie pentru a-și prezenta oferta către actualul proprietar al Trade Center, Autoritatea Portuară din New York și New Jersey.
În următoarele câteva zile, partenerii de afaceri, consilierii și acoliții s-au aliniat pe scaune de-a lungul holului din fața camerei de spital a domnului Silverstein, pe măsură ce au fost elaborate detaliile finale ale ofertei. La doar cinci zile după moartea sa, domnul Silverstein a făcut o declarație directă în New York Post: Poftim după World Trade Center, premiul tuturor premiilor.
Puțini i-au oferit domnului Silverstein multe șanse de a finaliza ceea ce urma să devină cea mai mare afacere imobiliară din istoria New York-ului. Dintre cei trei finaliști ai Autorității Portuare, el a fost calul negru, a spus Michael Cohen, director executiv al brokerajului imobiliar GVA Williams. Înțelepciunea convențională părea confirmată doar atunci când ofertele au fost desigilate și Vornado Realty Trust a respins concurența cu o ofertă de 3,25 miliarde de dolari - cu 600 de milioane de dolari mai mult decât a oferit dl Silverstein.
Atunci dl Silverstein a arătat de ce, prin creșteri și busturi, și-a păstrat reputația de una dintre cele mai inteligente minți imobiliare ale orașului. S-a îndepărtat și a continuat să meargă, ridicându-și oferta cu doar 30 de milioane de dolari mai puțin decât cea a lui Vornado. A așteptat în liniște, în timp ce negocierile dintre consiliul autorității portuare și președintele lui Vornado, Steven Roth, s-au defectat. Apoi a pășit în breșă.
Acum este rândul domnului Silverstein și de data aceasta negocierile merg mult mai ușor, potrivit oamenilor care urmează procesul. Când a fost rugat să comenteze oferta sa, domnul Silverstein a spus: Nu există nimic comparabil cu World Trade Center. Este unic ca mărime, locație, proeminență și vizibilitate. A fost visul meu. La sfârșitul lunii martie, mulți au prezis că domnul Silverstein nu va putea încheia tranzacția și că complexul va merge la ofertantul pe locul trei, un parteneriat între Boston Properties și Brookfield Financial Properties, de la Mortimer Zuckerman. Acum, însă, există un consens din ce în ce mai mare că dl. Silverstein își va câștiga premiul.
Din nou, aproape nimic nu a mers așa cum s-a prezis până acum în licitația de top a autorității portuare. Deși stilul personal al domnului Silverstein este de a șterge și farmec, oamenii care l-au tratat spun că poate fi un negociator la fel de dur ca domnul Roth. Credeți că ați terminat, a reamintit un supraviețuitor zdrobit al unei negocieri cu el. Nu ai terminat niciodată.
Lewis Eisenberg, președintele Autorității Portuare, a declarat că se îndoiește că acordul va fi încheiat până la 5 aprilie, următoarea ședință programată a consiliului de administrație al autorității. Totuși, a spus el, totul merge bine. Domnul Eisenberg are motive să fie fericit: Potrivit persoanelor implicate în proces, domnul Silverstein a fost dispus să respecte condițiile contractului de închiriere pe care Vornado le-a împiedicat. Vornado, o companie cotată la bursă, a dorit un contract de închiriere mai scurt pentru a arăta mai puține datorii în bilanț (nu este o problemă pentru compania privată a domnului Silverstein) și, de asemenea, asigură că Vornado nu ar fi în pericol dacă, așa cum era de așteptat, orașul dă în judecată pentru ca dezvoltatorul să ridice aproape 100 de milioane de dolari pe an în impozite imobiliare asupra proprietății.
Aliații domnului Silverstein atribuie o relativă comitate anilor săi de conviețuire prietenoasă cu Autoritatea Portuară, care este proprietarul său la 7 World Trade Center, o clădire de birouri pe care a dezvoltat-o la sfârșitul anilor 1980 pe terenul Autorității Portuare. Când Turnurile Gemene au fost bombardate vineri, 26 februarie 1993, fostul director financiar al Autorității Portuare Barry Weintrob își amintește, domnul Silverstein a oferit imediat spațiu gratuit în clădirea sa personalului Autorității Portuare. Până luni, personalul s-a întors la muncă, a spus el.
Nici nu poate face rău că, atunci când domnul Silverstein stă la masa de negociere, el vede niște fețe familiare de cealaltă parte - Ben Needell, de exemplu. Domnul Needell, avocat la Skadden, Arps, Slate, Meagher și Flom, este unul dintre avocații care negociază acordul pentru Autoritatea Portuară. În mod normal, el este avocatul domnului Silverstein. Tot ce vă voi spune este că Larry este un tip grozav, a spus domnul Needell.
O altă prezență constantă în negocieri este Tim Ryan, un executiv la J.P.Morgan Chase, care a consiliat Autoritatea Portuară cu privire la vânzare. O divizie a JP Morgan Chase deține, de asemenea, vechea clădire echitabilă la 120 Broadway, pe care domnul Silverstein o gestionează și deține o opțiune de cumpărare pentru 200 de milioane de dolari.
Domnul Silverstein este, de asemenea, un prieten al guvernatorului George Pataki, care numește jumătate din consiliul de conducere al autorității și alți republicani din Albany. Domnul Silverstein a acordat 15.000 de dolari comitetului de campanie al guvernatorului în noiembrie anul trecut, exact în momentul în care licitația pentru Trade Center se încălzea. Domnul Silverstein a dat 35.000 de dolari Senatului G.O.P. și liderului majorității Joseph Bruno anul trecut.
O lume încâlcită
Astfel de relații sunt cele mai importante pentru lumea incestuoasă a imobilelor din Manhattan. Dar pe măsură ce se desfășura acordul World Trade Center, acesta a reunit un ansamblu remarcabil de elite juridice, de dezvoltare și politice din New York. Există domnul Roth, cel mai mare proprietar comercial din Manhattan; Domnul Zuckerman, proprietarul Daily News; John Zuccotti, viceprimarul transformat în dezvoltator, care acum conduce Brookfield. Howard Milstein, șeful imobiliar (reprezentat odată de domnul Zuccotti), consiliază consiliul de administrație al Autorității Portuare, unde domnul Eisenberg, un investitor imobiliar, acordă o atenție deosebită membrilor consiliului de administrație Peter Kalikow, dezvoltator și proprietar de odinioară al New York Post, care este și alegerea domnului Pataki de a fi noul șef al Autorității de transport metropolitan. Unul sau altul dintre dezvoltatorii care licitează contractul de închiriere World Trade Center angajează aproape fiecare avocat imobiliar din oraș. Și până acum, domnul Silverstein a reușit să le depășească pe toate.
Și continuă să manevreze. După cum a raportat The Wall Street Journal pe 28 martie, domnul Silverstein a preluat un partener, investitorul imobiliar Lloyd Goldman. O sursă apropiată domnului Goldman spune că va contribui cu o parte substanțială din cei 150 de milioane de dolari sau cam așa trebuie să strângă domnul Silverstein pentru a asigura finanțarea pentru o avans de 800 de milioane de dolari; GMAC împrumută restul grupului domnului Silverstein. (Restul celor 3,22 miliarde de dolari ar fi repartizați pe 99 de ani de plăți.)
Goldman se va alătura Westfield America Inc., un dezvoltator de centru comercial cotat la bursă care dorește mall-ul subteran al centrului, în calitate de partener al dlui Silverstein. Se spune că domnul Silverstein trolește pentru mai mulți investitori; o sursă imobiliară a spus că nu ar fi surprinzător, atunci când tranzacția se încheie în cele din urmă, dacă domnul Silverstein nu investește niciunul din banii săi în cumpărarea World Trade Center.
Din nou, nimeni nu a pus vreodată la îndoială capacitatea de a face tranzacții a domnului Silverstein. De când Autoritatea Portului și-a publicat lista de finaliști pentru Trade Center, el a fost considerat un underdog pur și simplu pentru că îi lipseau banii și greutatea organizațională a concurenților săi. Banii pe care este aproape să-i asigure. Acum întrebarea pentru mulți este: Dacă își câștigă premiul, ce va face cu el?
Există, de asemenea, întrebări despre termen lung. Potrivit unei analize a fluxului de numerar al complexului realizat de revista Grid, oricine câștigă Trade Center se poate aștepta la un flux relativ scăzut de numerar pentru o perioadă de timp, până când contractele de leasing pe termen lung vor fi ridicate. Aceasta înseamnă că oricine cumpără complexul va fi în el ani de zile înainte de a vedea un profit.
Factor de risc
Dar domnul Silverstein nu a fost niciodată îngrozitor de descurajat de risc. A început în anii 1950, abia la Universitatea din New York, lucrând pentru compania de brokeraj a tatălui său. Banii adevărați, și-a dat seama curând, erau în a deține clădiri, nu a le închiria.
A urmat noaptea la facultatea de drept din N.Y.U., unde s-a împrietenit cu un alt tânăr venit, Bernie Mendik. Domnul Silverstein și-a adus prietenul în afacerea familiei, l-a prezentat surorii sale și, în curând, domnul Mendik s-a căsătorit în familie.
Au cumpărat o clădire la 305 East 47th Street de la legendarii parteneri Harry Helmsley și Larry Wien. Domnii Silverstein și Mendik au venit să se modeleze după Helmsley și Wien, studiind și imitând modul în care au folosit bazinele multor investitori mici pentru a finanța achiziții mari.
Afacerile erau bune, dar la sfârșitul anilor 1970, domnul Mendik și sora domnului Silverstein au divorțat, iar domnul Silverstein și domnul Mendik s-au despărțit curând. Au angajat un alt tânăr dezvoltator, care tocmai și-a făcut numele, Jerry Speyer, pentru a ajuta la împărțirea activelor.
În anii 1980, domnii Speyer, Mendik și Silverstein au format nucleul unui cadru de dezvoltatori care ar cumpăra și construi birouri pentru a găzdui boom-ul din epoca Koch. Au fost extrem de competitivi, fiecare încercând să-și pună capăt pe celălalt cu oferte din ce în ce mai ambițioase. Banii nu erau cu adevărat importanți, a spus domnul Mendik lui Tom Schachtman, autorul cărții Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. A fost doar un mod de a ține scorul.
Domnul Silverstein înregistra o grămadă în timpul boom-ului din anii 1980. El deținea 13 clădiri, care cuprindeau 10 milioane de metri pătrați de spații de birouri din Manhattan; a încheiat un parteneriat financiar profitabil cu J.P. Morgan; și s-a distrat pe iahtul său și, împreună cu soția sa Klara, a devenit o prolifică strângere de fonduri pentru caritate evreiești. Prin toate acestea, domnul Silverstein a păstrat un înalt profil public, conducând Consiliul imobiliar din New York timp de câțiva ani, ajutând la transformarea organizației dintr-un grup de rețea ferm într-o forță politică. Și a ajutat la dotarea unui nou Institut imobiliar la Universitatea din New York. Domnul Silverstein predă un curs acolo în fiecare semestru; prelegerile sale sunt întotdeauna numai în picioare.
Este socratic, a spus Ken Patton, fost președinte al Consiliului imobiliar, care deține președintele institutului Larry și Klara Silverstein. Într-o prelegere tipică, a spus el, domnul Silverstein va prezenta o situație dificilă - un contract de închiriere dificil sau o situație de zonare lipicioasă - și va cere studenților să se îndrepte spre el.
Domnul Silverstein a trebuit să lucreze singur din propria sa parte din blocajele din viața reală. În 1981, el a anunțat un joc ambițios pentru a construi 7 World Trade Center, un turn de birouri de două milioane de metri pătrați pe strada Vesey, între West Broadway și Washington Street, fără ca un chiriaș să se alinieze pentru a închiria clădirea. În 1986, într-un anunț de ziar pe întreaga pagină, care îl înfățișa pe ușorul domn Silverstein ca pe un jucător de fotbal care trecea în zona finală, identitatea locatarului a fost dezvăluită. A fost și una mare - banca de investiții Drexel Burnham Lambert.
Dar norocul domnului Silverstein s-a schimbat când Drexel s-a prăbușit sub o grămadă de scandal și datorii neperformante. Seven World Trade Center a rămas aproape 90% vacant. Domnul Silverstein a găsit în cele din urmă o altă firmă de brokeraj, Salomon Brothers, pentru a închiria spațiul, dar a trebuit să plătească atât de mult pentru a reface clădirea, încât fondul de pensii care deținea ipoteca a fost obținut pentru bani în plus în schimbul unei mari bucăți din profiturile sale. .
Criza de numerar a lovit în curând și alte părți ale deținerilor sale. Un centru comercial de pe strada 34 a fost abandonat. O amenajare rezidențială pe 42nd Street și 12th Avenue a fost suspendată, iar proprietatea asupra 120 Broadway a fost predată creditorului său, J.P. Morgan. Întrucât compania domnului Silverstein este deținută în mod privat, nimeni din afara ei nu știe cu siguranță cât de grav a fost rănit. Dar surse imobiliare spun că domnul Silverstein a fost obligat să predea multe dintre clădirile sale către creditorii săi, rămânând să le administreze.
Cu toate acestea, până în 1998, domnul Silverstein a revenit la jocul de achiziții. A cumpărat o clădire de birouri la 140 Broadway de la Leona Helmsley. Proiectul Far-West 42nd Street, care dispăruse ani de zile, s-a încheiat în cele din urmă.
Între timp, domnul Silverstein a început să îngrijească un fiu, Roger, și o fiică, Lisa, pentru a prelua într-o zi compania. Doamna Silverstein a fost recent subiectul unei povești îndelungate din New York Times despre fiicele dezvoltatorului, în care ea a povestit pentru prima dată povestea accidentului auto al domnului Silverstein. Voi lua mai multă responsabilitate de la el? Da, a spus ea.
Cu toate acestea, oamenii care l-au văzut spun că domnul Silverstein este încă spry și se recuperează bine după accident. Larry este un tânăr în vârstă de 69 de ani, a spus James Kuhn, executiv la brokerajul imobiliar Newmark and Company.
În ultimul deceniu, domnul Silverstein a urmărit cum domnul Speyer cumpăra Rockefeller Center și Clădirea Chrysler și cum domnul Mendik și-a vândut compania pentru 656 milioane de dolari - lui, în mod ironic, lui Steve Roth.
Acum este rândul lui. Dacă Larry reușește, un om care îl cunoaște atât pe domnul Silverstein, cât și pe domnul Mendik a spus despre acordul World Trade Center, Bernie nu se va putea uita în oglindă.
