Principal Proprietate Imobiliara Când mai puțin este mai mult (mult mai mult): Brooklyn Brownstones Go Condo, dar nu merg ieftin

Când mai puțin este mai mult (mult mai mult): Brooklyn Brownstones Go Condo, dar nu merg ieftin

Bucătăria, cu camera de zi în fundal, la 117 First Place din Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / ORAS)

Situat în mod ideal pe o zonă atemporală și liniștităstradă mărginită de copaci, acest conac din anii 1930 oferă un loc distinct pentru a-și numi casa, a inventat lista pentru primul loc 117, în Carroll Gardens, care a debutat în prima săptămână a lunii ianuarie. Fotografiile însoțitoare evidențiau scările elegante ale casei, podelele din lemn de esență tare și tavanele aerisite - toate acele caracteristici căutate ale Brownstone Brooklyn, cu prețul pe măsură. Totuși, un detaliu ar fi luat prin surprindere cumpărătorii de acum câțiva ani: lista era doar pentru ultimele două etaje.

Desigur, nimeni nu se așteaptă la 2 milioane de dolari pentru a cumpăra un întreg casă în grădinile Carroll. Deși, în acest caz, nici măcar nu a fost suficient să se asigure cele două etaje - a urmat rapid un război de licitație, iar proprietatea a intrat în contract pentru 2,17 milioane de dolari câteva săptămâni mai târziu. Pentru a fi corecți, aceste etaje au vedere la una dintre cele mai de dorit străzi dintr-unul dintre cele mai dorite cartiere ale orașului (și unul dintre cele mai de dorit cartiere școlare). Acestea cuprind, de asemenea, trei dormitoare, 2,5 băi și o terasă pe acoperiș - o bucată generoasă, dacă nu chiar întreaga ideală a casei de oraș, în toată gloria sa dublă, cu ușă de buzunar, cu sufragerie formală, cu colțuri , acea suprafață de spațiu care cuprinde o mare parte din atracția unei case de oraș într-un oraș fără spațiu, cum ar fi New York. 117 Primul loc, unde o vânzare recentă de apartamente a depășit 2 milioane de dolari. (Stefano Ukmar / ORAS)

Dar apoi, Brooklyn nu mai este doar locul de desfășurare al cartierului exterior pentru Manhattaniții care caută mai mult spațiu, ci o destinație în sine, iar spațiul din multe cartiere a ajuns, de asemenea, la primele și prețurile de tip Manhattan. Cu toate acestea, idila casei de oraș își menține strălucirea - așa cum subliniază tranzacția la 117 - indiferent dacă cineva deține întreaga clădire sau nu.

Există o mulțime de oameni care doresc să locuiască într-o piatră brună, dar nu-și permit sau nu vor să se ocupe de toată treaba, a explicat Terry Naini, de la Town Residential, care avea listarea pentru 117 First duplex, care avea distincția de a fi una dintre feliile mai mari din jur.

Orice apartament mare dintr-o piatră brună tinde să se vândă la o primă, a spus doamna Naini; anul trecut a vândut un apartament de 1.900 de metri pătrați la 277 Președinte pentru 2,4 milioane de dolari. Cumpărătorii solicită într-adevăr unități de piatră maro și nu există atât de multe unități mai mari.

Bineînțeles, actuala modă pentru cooperarea și conduirea caselor de oraș nu este decât un ecou al nebuniei anterioare din Manhattan, care s-a bucurat de apogeul său în timpul boom-ului imobiliar din anii '80 și a ilustrat că, pentru toată concurența din construcțiile noi , mulți cumpărători au preferat un apartament într-o piatră brună grațioasă decât o cutie strictă. Mulți încă o fac: o cooperativă spațioasă cu două dormitoare într-o casă de la 13 Gramercy Park South, de exemplu, solicită în prezent 4,5 milioane de dolari, care include o cheie râvnită a parcului. Deși, în Brooklyn, unde noua dezvoltare este limitată și puterea de menținere a caselor de oraș este suficient de ilustrată, cererea pentru astfel de unități este atât de acerbă încât rareori se vând la cerere, darămite sub ea.

***

O arteră ocupată, cu patru benzi, era delimitatăpe străzile caselor din clasa muncitoare cu fațadă de vinil, Bushwick Avenue nu este exact împrejurimile bucolice pe care oamenii le imaginează atunci când aud cuvintele Brownstone Brooklyn, dar are case în oraș, iar pentru cei care caută această evazivă marcă de 1 milion de dolari, este în multe feluri oprirea grea a visului de piatră brună din Brooklyn. Există cămăși atașate în cartierele încă gentrificate, dar, așa cum a remarcat brokerul Corcoran Mark Martov, este puțin probabil ca casele muncitorilor să vină cu cărămida expusă și piesele de manta de modă veche ale listei sale la 1090 Bushwick, să nu mai vorbim de obloane interioare sau medalioane de tavan. 1090 Bushwick Avenue (rechin de proprietate)

interviu cu rachel maddow kellyanne conway

Și, deși în 1090 lipsesc acele și multe alte atingeri victoriene fanteziste pe care cumpărătorii le-ar putea găsi la câteva blocuri vestice, cum ar fi podeaua din lemn masiv încrustat într-o casă de pe strada Hancock pe care domnul Martov tocmai a vândut-o, el a menționat că Bed-Stuy era acum un ban serios.

Astfel, proprietarul din 1090, O&B Properties, a transformat clădirea în două duplexuri de aproximativ 1.000 de metri pătrați, fiecare cu mecanici noi și bucătării noi și elegante, pe care intenționase să le vândă ca apartamente. Când am vizitat-o, era în contract pentru 1,07 milioane de dolari, după mai multe războaie de licitație, cumpărătorul optând pentru o cale mai tradițională de a închiria o unitate și de a locui în cealaltă.

Bed-Stuy a devenit foarte scump și cred că o mulțime de clienți simt că au ratat barca nu cumpărând o piatră brună în urmă cu doi ani, mi-a spus dezvoltatorul Brooklyn Avi Tarshish la telefon, motiv pentru care, a spus el, a rupt cu zeci înainte ca prețurile să crească. Acesta este unul dintre lucrurile care m-au determinat să dețin, în acest moment, 102 proprietăți în Bed-Stuy, printre care și o casă de oraș de pe Lexington și Bedford, care se transformă în apartamente.Toată lumea vrea să dețină o piatră brună.

Cu toate acestea, în timp ce o piatră brună rămâne Sfântul Graal, unii cumpărători se opun perspectivei de a menține o casă întreagă, în special cei obișnuiți cu facilitățile unei clădiri cu servicii complete din Manhattan. Care ar putea fi motivul pentru care apartamentele se vând mult mai repede decât familiile unice, a declarat brokerul Douglas Elliman, Alex Maroni, care a gestionat o serie de astfel de tranzacții, printre care 420 Franklin, un apartament cu patru unități de locuit în Bed-Stuy al cărui parter, două duplexul cu două camere a adus 859.000 de dolari vara trecută. (Casa, în întregime, se vânduse cu 545.000 de dolari în 2012.)

De exemplu, la 181 Park Place, listarea domnului Maroni în Prospect Heights, unde două dintre cele trei unități erau în contract aproape înainte de a intra pe piață, el a spus că nici nu are timp să facă poze. Una dintre unitățile din contract solicită 2,75 milioane dolari; când întreaga clădire, neamenajată, a fost listată pentru 2,99 milioane de dolari anul trecut, nu existau participanți.

Într-adevăr, ideea de a lua o epavă elegantă într-un cartier cu vârfuri în jos nu este ceva care să atragă transplanturile din Manhattan în felul în care o făcea odinioară. Ei nu vor panta parcului de acum 30 de ani; își doresc Pârtia Parcului de astăzi, scena de basm cu flori de cireș și copii care trec pe trotinete, așa cum a spus un broker.

*** Un interior la bulevardul Franklin 420 din Bed-Stuy.

Când Brooke Safford, broker laCorcoran, a listat anul trecut apartamentul de la etajul al doilea la 76 MacDonough Street, chiar la est de Tompkins Avenue, în Bed-Stuy, anul trecut, a sfătuit proprietarii să ceară 599.000 de dolari, un preț ambițios pentru zonă, având în vedere că unitatea era ușor timidă de 800 de metri pătrați picioare și avea o singură baie. Dar după ce s-a vândut cu 625.000 de dolari, sau 810 dolari pe picior pătrat, într-un război de licitație, ea a fost barajată de apelurile dezvoltatorilor interesați de conversii similare.

Pentru dezvoltatori, atracția conversiilor de case de oraș este simplă, în special în cartierele marcate în care este dificil de găsit site-uri pentru construcții noi, iar legile locale de zonare împiedică oricum orice altceva decât o casă de oraș. (Arată-mi o mulțime în Park Slope, unde poți pune o clădire cu trei etaje! A solicitat un broker când a fost întrebat despre lipsa de apartamente din cartier. Arată-mi asta!) 420 Franklin în Bed-Stuy, unde vara trecută un duplex la parter s-a vândut cu 859.000 de dolari.

Un broker a menționat, de asemenea, că sunt proiecte ideale și pentru dezvoltatorii mai mici, care necesită o marjă mai mare decât randamentul de schimbare a casei de oraș, dar care nu au capitalul necesar pentru construcția nouă.

Și întrucât o mare parte a cumpărătorilor din Manhattan doresc să se ridice la înălțimi sticloase, cel puțin deocamdată apartamentele din orașele din Brooklyn sunt considerate sau chiar mai de dorit decât cele de construcții noi. La urma urmei, cine se mută în Park Slope pentru a locui pe farmecul Fourth Avenue?

Dacă oamenii se mută în Slope Park, vor să se afle într-o piatră brună pe o stradă mărginită de copaci, a declarat Jody Kriss, cofondator al East River Properties, cunoscut pentru că a făcut astfel de conversii, printre care 364 Union Street din Park Slope și viitoarea 432 Tenth Street.

Pot să vând un etaj la etajul al cincilea în Park Slope pentru mai mult decât o clădire de lux fără cotare de pe Fourth Avenue, care are o sală de sport și un portar, a spus dl Kriss. El a adăugat că taxele obișnuite scăzute au făcut ca astfel de unități să fie atractive, de asemenea, oferă faptul că acestea sunt, de obicei, în sutele mici pentru serviciile de întreținere de bază, mai degrabă decât pentru miile mici în clădirile de ușă încărcate de amenajări.

Domnul Kriss a spus că astfel de conversii funcționează cel mai bine pentru proprietăți care este puțin probabil să atragă un grup de cumpărători dispuși să cheltuiască 6 milioane de dolari sau mai mult. Când există oameni care vor să petreacă mai mult de cinci familii combinate, nu mai are sens.

Acesta este motivul pentru care astfel de conversii se desfășoară cel mai frecvent peste cartierele gentrificatoare, diminuând atunci când prețurile pentru casele unifamiliale încep să depășească 7 milioane sau 8 milioane de dolari, așa cum au avut loc în locuri precum Brooklyn Heights și Cobble Hill. Ca să spunem: Majoritatea cooperativelor și condoselor din oraș datează din anii 1980 și 1990, când prețurile crescuseră suficient de mult pentru a stimula cererea, dar înainte de a se ridica atât de mult încât să împiedice divizarea ca strategie solidă de dezvoltare.

Desigur, dacă prețurile din cartierele foarte căutate vor continua să se aprecieze într-un ritm atât de rapid, este, desigur, presupunerea oricui și, cu clădiri mai mici, lucrurile se pot complica: Finanțarea poate fi greu de găsit în apartamente mici și cooperative , cu multe bănci care ezită să împrumute pentru proprietăți cu doar câteva unități. Și un vecin mort sau un vecin dificil ar putea împiedica reparația atât de necesară a acoperișului, fie a cazanului, pentru a nu spune nimic despre potențialul dezbaterilor cu adevărat amare despre decorul holului, bine cunoscut de mulți dintre membrii mai mari ai consiliului cooperativ. 364 Union Street, un proiect al East River Properties din Carroll Gardens, care răspundea cererii locale de unități cu trei dormitoare.

Cu toate acestea, brokerii spun că cererea pentru astfel de unități este probabil să se intensifice, deși este posibil ca prețurile să nu crească corespunzător. Duplexul de la 117 First Place, de exemplu, este cu greu singurul care depășește marca de 2 milioane de dolari; tocmai în această săptămână, un 1.555 de metri pătrați cu trei dormitoare la 147 Bergen Street din Boerum Hill a ieșit pe piață la 2.095 milioane dolari, sau 1.347 pe picior pătrat. Probabil că va aduce asta sau mai multe, deși brokerii spun că, atunci când prețurile cresc peste linia de 2 milioane de dolari, piscina devine mult mai rarificată, mai ales că, cu excepția dezvoltatorilor și a celor care se ocupă de marfă, majoritatea caselor din Brooklyn urmează să fie folosite ca rezidențe principale, nu pieds-à-terre celor ultra-bogați.

Majoritatea Manhattaniților își încep căutarea după școli, dar mulți dintre ei își dau seama că au primit prețuri în afara districtelor în care doresc să cumpere, chiar și atunci când vine vorba de două dormitoare, a declarat brokerul Compass Gabriele Sewtz. Și când trei dormitoare sunt atât de rare încât încep să lovească 1,8 milioane sau 1,9 milioane de dolari, mulți oameni spun: „Ei bine, dacă cheltuiesc atât de mult, vreau o curte, vreau să pot face grătar”.

Cu toate acestea, o mare parte din atracția bucolică a Brooklyn-ului a fost arsă în ultimii ani prin împrumuturi din acea insulă aglomerată de peste râu: școlile publice din sterline și Barney's, cafeaua superioară și restaurantele imposibil de obținut, așa că poate locuitorii săi vor învăța să se acomodeze cu locuința în apartament - probabil cea mai marcată caracteristică a Manhattanului - de asemenea.

Și pentru cei care nu vor? Se uită deja dincolo de acele minunate cartiere brahmine în care predomină plafoanele de 12 picioare și mahon, spre enclave istorice ale clasei muncitoare precum Windsor Terrace și Kensington, unde 1,5 milioane de dolari pot cumpăra încă o casă, îmbrăcată deși ar putea fi din lemn, cărămidă sau - groaza ororilor - vinil.

Articole Interesante